Le déficit foncier : déduire vos travaux de vos revenus
Le déficit foncier apparaît quand les charges d’un logement loué nu dépassent les loyers qu’il rapporte. Une partie de ce déficit vient alors réduire votre revenu global, donc votre impôt. Ce mécanisme intéresse surtout les propriétaires qui engagent de gros travaux. J’accompagne ces projets à Limoges et en Haute-Vienne, mais aussi à distance partout en France.
Par exemple, vous achetez à Limoges un appartement ancien à remettre en état. La première année, les travaux dépassent les loyers perçus. Le déficit foncier qui en résulte allège alors l’impôt du foyer, dans les limites prévues par la loi. Toutefois, l’intérêt de l’opération dépend de votre taux d’imposition et de la durée de location.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
- Le régime réel : d’abord, vous déclarez vos loyers au régime réel. Le micro-foncier ne permet pas de constater un déficit.
- Les charges déductibles : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, frais de gestion ou assurance viennent en déduction des loyers. En revanche, les travaux de construction ou d’agrandissement restent exclus.
- L’imputation sur le revenu global : hors intérêts d’emprunt, le déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon les règles en vigueur.
- Le report : la part qui dépasse ce plafond se reporte ensuite sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Rénovation énergétique et points de vigilance
- Un plafond majoré : selon les règles en vigueur, le plafond passe à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées jusqu’au 31 décembre 2027. Il faut alors justifier d’un gain de classe énergétique par deux diagnostics.
- Un engagement de location : vous devez ensuite continuer à louer le bien pendant une durée minimale. À défaut, l’administration peut remettre en cause l’avantage.
- Un effet sur le bien : par ailleurs, des travaux bien choisis rendent le logement plus confortable et plus facile à louer.
Concrètement, je vous aide à estimer le déficit foncier avant de signer les devis. Ensuite, je vous accompagne pour remplir la déclaration de revenus fonciers. Pour les règles détaillées, consultez l’analyse de l’ANIL sur la loi de finances 2026. Vous pouvez aussi lire mes pages immeuble de rapport et LMNP.
